不動産を活用した相続税対策のメリット

土地は原則として路線価または倍率方式という計算方法で評価されます。

これらの金額は国家が定めているため、相続人が自由に変えることはできませんが、通常は実際の取得価格（実勢価格）の８割程度の価格となっています。

つまり、預貯金を使って土地を買うと、評価額を２割程度下げることができるということになります。

１億円の預貯金で１億円の土地を買っておけば、相続税計算の際の評価額は約８０００万円とすることができ、相続税を下げることができます。

建物は固定資産評価額という、国が定めた金額で評価されます。

この評価額は、実際の取得価格の７割程度となります。

土地の場合と同様に、１０００万円の預貯金で１０００万円の建物を建てることで、評価額は約７００万円とすることができ、相続税が軽減されます。

預貯金を使って土地や建物を買うだけでも相続税は軽減されますが、さらにマンション・アパート経営などにより土地や建物を貸し付けることで、より相続税を軽減することができます。

土地や建物を他人に貸すと、借りた人には土地であれば借地権、建物であれば借家権という権利が備わります。

借地権がある土地は、所有者が自由に使うことができない制限された土地なので、その分価値が低いと考えられています。

同様に借家権がある建物も、価値が低いとみなされます。

借地権の割合は国が路線価や倍率とともに定めており、高いところでは７割にもなります。

借家権の割合は３割と決められています。

さらに、どれだけの割合が借りられているかを示す、賃貸割合という数字が存在します。

貸し付けられている土地の金額は、次の式で評価されます。

路線価または倍率で評価された金額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

上の例の続きでいえば、１億円で買った土地は路線価または倍率により、８０００万円と評価され、賃貸割合を１とすると、８０００万円に０.７９を乗じた６３２０万円が評価額となります。

貸し付けられている建物は、次の式で評価されます。

固定資産評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）

１０００万円の預貯金で買った建物は７００万円と評価され、貸し付けることで４９０万円の評価額となります。

このことから、預貯金を土地や建物に換えただけでも相続税が下げられることに加え、その土地や建物を他の人に貸すことで、さらに相続税を下げることができることになります。