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不動産を活用した相続税対策のメリット

1 相続税の計算と財産の評価の関係

相続税の計算はかなり複雑ですが,概要を示しますと,次の手順で行われます。

  1. ⑴ 被相続人の財産を調査したうえで,評価をする
  2. ⑵ ⑴の金銭評価額を基に,各種の控除等を行った後,相続税率を掛けるなどして,相続税の総額を計算する
  3. ⑶ ⑵の総額を基に,各相続人の納付税額を計算する

今回の重要なポイントは,⑴の部分です。

預貯金など,初めから金額が明示されている財産は,その金額がそのまま評価額となります。

一方,被相続人の財産の中には,土地や建物など,不動産が含まれることがあります。

不動産は預貯金と違い,相続税の計算のためには,金銭に評価した金額を算定する必要があります。

上記の⑴,⑵から,被相続人の財産の評価額は,相続税の金額に直結します。

被相続人の財産の金銭評価額が小さいほど,相続税は軽減されますが,現金や預貯金と異なり,不動産は評価額が購入価額よりも下がることが多いので,結果として相続税を抑えることができます。

2 不動産の評価

⑴ 土地の評価

土地は原則として路線価または倍率方式という計算方法で評価されます。

これらの金額は国家が定めているため,相続人が自由に変えることはできませんが,通常は実際の取得価格(実勢価格)の8割程度の価格となっています。

つまり,預貯金を使って土地を買うと,評価額を2割程度下げることができるということになります。

1億円の預貯金で1億円の土地を買っておけば,相続税計算の際の評価額は約8000万円とすることができ,相続税を下げることができます。

⑵ 建物の評価

建物は固定資産評価額という,国が定めた金額で評価されます。

この評価額は,実際の取得価格の7割程度となります。

土地の場合と同様に,1000万円の預貯金で1000万円の建物を建てることで,評価額は約700万円とすることができ,相続税が軽減されます。

3 土地や建物を貸すことで,さらに相続税を軽減できる

⑴ 賃貸によって相続税が軽減される仕組み

預貯金を使って土地や建物を買うだけでも相続税は軽減されますが,さらにマンション・アパート経営などにより土地や建物を貸し付けることで,より相続税を軽減することができます。

土地や建物を他人に貸すと,借りた人には土地であれば借地権,建物であれば借家権という権利が備わります。

借地権がある土地は,所有者が自由に使うことができない制限された土地なので,その分価値が低いと考えられています。

同様に借家権がある建物も,価値が低いとみなされます。

⑵ 土地や建物の評価金額の計算方法

借地権の割合は国が路線価や倍率とともに定めており,高いところでは7割にもなります。

借家権の割合は3割と決められています。

さらに,どれだけの割合が借りられているかを示す,賃貸割合という数字が存在します。

貸し付けられている土地の金額は,次の式で評価されます。

路線価または倍率で評価された金額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

上の例の続きでいえば,1億円で買った土地は路線価または倍率により,8000万円と評価され,賃貸割合を1とすると,8000万円に0.79を乗じた6320万円が評価額となります。

貸し付けられている建物は,次の式で評価されます。

固定資産評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

1000万円の預貯金で買った建物は700万円と評価され,貸し付けることで490万円の評価額となります。

このことから,預貯金を土地や建物に換えただけでも相続税が下げられることに加え,その土地や建物を他の人に貸すことで,さらに相続税を下げることができることになります。

4 その他の相続税軽減要素

以上に加え,土地や建物を買う際に銀行等から融資を受けて入れば,その金額は債務として相続税の財産から差し引くことができ,相続税の減税効果が出ます。

また,200㎡以下の土地であれば,小規模宅地等の特例を適用し,評価額を50%減らすことができる場合もあります。

5 相続税についてお悩みの方は税理士法人心 東京税理士事務所へご相談を

相続税の計算はとても複雑です。

特に不動産の評価や,評価額の低減には,専門的な知識と技術が必要になります。

そもそも不動産をどのように評価したらよいかがわからない,自分の持っている不動産の評価額を減らす方法があるのか教えて欲しいなど,お客様のお悩みに対応し,サポートさせていただきます。

東京で相続税にお悩みの方の相談をお待ちしています。

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